Непростой выбор Недвижимости в Черногории (все похожее -но разное)

pejza.jpg

Цены на вторичную недвижимость в Черногории за время кризиса вернулись к уровню 2004–2005 гг. Для покупателя это звучит весьма заманчиво, но, подбирая квартиру или дом, необходимо учитывать особенности местного вторичного рынка, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

712296462424.jpg

 Все очень похожее но все равно разное

Главное, что привлекло в Черногорию первых покупателей недвижимости, – цены. Лет шесть-семь назад, еще до обретения государством независимости, дом на побережье можно было купить всего по 1000 евро за 1 кв. м. Правда, нового строительства тогда практически не было, а на вторичном рынке предлагали в основном объекты весьма низкого качества. Чаше всего – квартиры времен социализма с устаревшими планировками и старые деревенские дома, нуждающиеся в ремонте, однако любителей дешевизны это не останавливало. Главное, что интересовало российского покупателя, – близость к морю, востребованный район (Будванская Ривьера и Которская бухта) и низкая цена.

В ответ на спрос резко выросло число предложений на рынке новостроек, постепенно улучшалось и качество строительства, и инфраструктура. Цены быстро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке значительную часть предложений составили недавно построенные, но уже перепродающиеся апартаменты.

Однако для Черногории, с существующим уровнем инфраструктуры и сервиса, эта цена явно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье можно купить за меньшие деньги. Благодаря коррекции, произошедшей на черногорском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса в 2009 г., стоимость стала больше соответствовать качеству.

712296462421.jpg

Важно отметить, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории сейчас находятся на разных стадиях строительства. Поэтому тем покупателям, которые не готовы ждать месяцы, а то и годы до завершения стройки, по сути, остается только один выбор – вторичный рынок. И дать промашку никак нельзя!

Смена ориентиров

Цены снизились до уровня 2004–2005 гг., при этом покупатель сегодня получает за те же деньги гораздо более качественные и удобные объекты.

«Сейчас предложения на рынке достаточно дифференцированы, в силу развития этого сектора за последние несколько лет. Тем не менее, больше всего предложений относится к вторичному рынку. В основном вторичная недвижимость в Черногории уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, особенно когда речь идет о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».

недвижимость в черногории похожее и разное

Разброс цен на вторичном рынке очень большой, поскольку предложения очень разнородны. Стоимость зависит от многих факторов, таких как местоположение, удаленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, качество строительства, наличие инфраструктуры, и др.

«Сегодня минимальный ценовой порог для вторичного жилья составляет 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро».Такая ситуация на рынке недвижимости, привлечет покупателей с бюджетом до 100 000 евро – при том что еще недавно они не могли рассматривать Черногорию в качестве возможного направления для покупки дома для отдыха.

Новое вторичное

Стремление покупать по принципу «что дешевле» всегда сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск затягивания сроков и отказа девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь очевидны и требуют от покупателя хорошего знания местного законодательства и технических аспектов строительства.

В Черногории до недавнего времени застройка велась хаотично, планы урбанизации территории в большинстве общин были утверждены только в прошлом году. Даже сейчас из-за бюрократических проволочек застройщикам требуется не меньше года, чтобы пройти многочисленные инстанции и получить разрешение на строительство, а еще недавно этот срок мог быть и больше! Поэтому некоторые девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.

Часто дома возводились на землях сельскохозяйственного назначения или в заповедных зонах. Также нередко нарушались ограничения по высотности и площади зданий. В большинстве случаев проблему с документами удавалось решить, но есть риск того, что необходимые бумаги до сих пор не приведены в соответствие с планом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены. А это значит, что объект сохраняет статус нелегального и может быть снесен. Несколько таких показательных сносов уже произошло.

«Согласно новому закону, без оплаты коммуналий невозможно получить разрешение на строительство, Раньше коммуналии можно было оплачивать после того, как дом построен, и некоторые недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на покупателей». Тарифы в каждой общине свои и составляют от 10 до 20% от стоимости строительства – сумма существенная, и о необходимости такой «доплаты», конечно, лучше знать заранее.
«Процесс приведения строительных норм и правил в законодательное русло в Черногории находится в начальной стадии. Каждый год появляются новые акты, подзаконы, дополнения, направленные на борьбу с несанкционированной застройкой. Без соответствующей подготовки в них сложно самостоятельно ориентироваться. Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, лучше всего прибегнуть к помощи профессионалов – юристов или риэлторов».

Дома с историей

Наиболее существенно падение цен сказалось на домах старого жилого фонда. «Хороший старый дом недалеко от моря, который раньше стоил около 1 млн евро, теперь можно купить за 400 000–600 000 евро. Дома, которые требуют серьезной реконструкции, стоят еще дешевле

У вторичной загородной недвижимости в Черногории есть ряд технологических особенностей. Многие дома построены без фундамента, стены возведены прямо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и часто – вентиляционных систем, поскольку коренные жители традиционно предпочитают держать окна открытыми. «Многие черногорцы строили жилье для себя, что называется, «по-домашнему», из подручных материалов, без четкого продуманного плана, документации, и основная масса таких домов невысокого качества.  Возможны некоторые скрытые дефекты, для выявления которых необходим строительный опыт или участие специалиста в оценке».

Несмотря на все это, основным фактором, влияющим на решение о покупке вторичного жилья, по-прежнему служит хорошее расположение дома, близость к морю. Некоторые готовы купить ветхий дом, снести его и построить новый. Но в этом случае необходимо точно знать, что такое решение экономически оправданно. Следует также помнить, что иностранные физические лица имеют право приобретать в Черногории дом с участком площадью не более 5000 кв. м.дом в черногории на продажу

К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черногории особенно (из-за того что это молодой и не вполне урегулированный рынок) необходимо подходить с большой осмотрительностью: проверять документы на собственность, наличие разрешения на строительство и уплату налогов, не ограничиваться оценкой качества строительства «на глазок» и не экономить на услугах юриста. В то же время низкая цена далеко не всегда означает, что у дома обязательно есть какие-то скрытые недостатки. Ксения Хохрякова напоминает, что целью может быть срочная продажа – и поэтому владелец идет на ценовые уступки. Например, многие сербы сейчас стремятся продать свои дома в Черногории и перебраться в Сербию.

Автор: Марина Шония
Бесплатно консультируем -встречаем и производим показ Недвижимости в Черногории

Перспективы вложения в недвижимость Черногории- аналитика цифры и факты

1_0    В последнее время инвесторы вложили около 2,5 млрд евро в 14 приоритетных проекта в сфере туризма Черногории . Конечно, новые инвестиции будут способствовать повышению  экономики Черногории и повышения уровня жизни в стране в целом.

Большая часть этих денег будет вложено инвестором «Orascom Development Holding» из Швейцарии на полуострове Луштица , Bay Resort в городе Тиват, а общий объем инвестиций составляет  1,1 млрд. евро.

По данным правительства Черногории компания Adriatic Marinas вложила 32 млн евро в проект Porto Montenegro в течение 2015 года.

Компания «Adriatic Properties» намерена в этом году начать строительство отеля «Chedi Kraljičina plaža» ,работы по строительству Чеди Плаза  Kraljicina » началась в 2015 году  объем инвестиций будет составлять 54 млн €, из которых 27 млн ​​евро будут предоставлены через кредитное соглашения с ЕБРР , объявило Министерство развития и туризма Черногории  .Есть планы, чтобы начать  подготовительные работы в больших масштабах в районе Плави Горизонти (Plavi Horizonti).

В центральной части Черногории, крупнейший проект в сфере туризма  реализован в Подгорице. Это относится к строительству отеля Hilton в который вложено 21,4 млн евро , в то же время  дополнительные 15 миллионов евро были инвестированы в проект в этом году.6cf687ff2619b3fd23e77acf6ee05262c4c920af

Надо отметить ,что после вступления поправок в закон об иностранцах, принятый в этом году и позволяющий иметь вид на жительство в Черногории благодаря наличию собственной недвижимоcти, все большее число россиян стали вкладывать средства в зарубежную недвижимость Черногории , справедливо считая это наиболее надежным, а зачастую и максимально эффективным способом инвестиций.

При достаточно обширном предложении по продаже недвижимости за границей принять решение в пользу той или иной страны бывает непросто. В последнее время очень кризис в экономике немного скорректировал тенденции приобретения  недвижимости в  Черногории, но по мнению многих аналитиков именно недвижимость в Черногории соответствует максимальным значениям  совокупности таких факторов как: цена, стабильность, безопасность, экология, удобство передвижения, сходства в жизненном укладе.

Подтверждениям таким выводам является динамика роста покупок нашими соотечественниками недвижимости в Черногории, которая на 30-40% в 2004-2005гг. превышала среднее количество покупок россиянами вообще всей недвижимости за рубежом. А в 2006 году риелторы и адвокатские канцелярии в Черногории просто «зашивались» в попытке успеть обслужить всех желающих осмотреть и купить недвижимость в Черногории или кусочек земли под строительство. Сейчас конечно имеет место некоторая пауза, но надеемся ,что это временно.4

Как можно объяснить такое явление? Может быть это просто мода? Наверняка нет. Решение о вложении средств в недвижимость в Черногории в последние 2-3 года уже приняли тысячи россиян. Это решение приняли люди, средства у которых появились в результате тяжелого многолетнего труда в различных сферах бизнеса. Такие средства не вкладываются куда попало, наобум, без анализа и понимания перспектив вложений. Что же приводит многих к такому решению?

Черногория может стать магнитом для инвестиций из-за ее бизнес-ориентированную экономическую систему.  В Черногории пользуется большей экономической свободой и денежно-кредитной стабильностью. В последние годы иностранные притоки прямых инвестиций увеличились в более чем в два раза, прежде чем войти в фазу спада в 2009 году в 2014 года, чистая сумма инвестиций увеличилась на 9,3%по сравнению с 2013,  достигнув более чем  400 млн. долларов USD

Секторы, привлекающие большую часть инвестиций- финансы, туризм, энергетика, здравоохранение и недвижимость. Основные странами-инвесторами являются Швейцария, Норвегия, Австрия и Россия.Страна также рассчитывает на египетских и итальянских инвесторов в сфере туризма и энергетики.1050-one_and_only_montenegro

Информация о фактическом притока инвестиций в этом регионе могут быть доступны  на Global Investment Monitor , опубликованном Конференцией Организации Объединенных Наций по торговле и развитию (ЮНКТАД).

Сравнения по странам инвесторам в 2015 году

Черногория Восточная Европа и Центральная Азия Соединенные Штаты Германия
Индекс прозрачности сделки * 5.0 7.0 7.0 5.0
Индекс ответственности менеджера ** 8.0 5.0 9.0 5.0
Индекс Силы акционеров *** 6.0 9.0 5.0
Индекс защиты инвесторов **** 6.3 5.9 8.3 5.0

Источник: Ведение бизнеса — 2015.

Примечание: * Чем больше индекс, тем более прозрачность  сделок. ** Чем больше индекс, тем больше менеджер несет персональную ответственность. *** Чем больше индекс, тем легче будет для акционеров обратиться в суд. **** Чем больше индекс, тем выше уровень защиты инвесторов.

Прямые зарубежные инвестиции 2012 2013 2014
ПИИ внутрь потока (млн долларов США) 620 447 497
ПИИ (млн долларов США) 4,707 5,143 4,983
Количество инвестиций в новые проекты *** 7 7 7
ПИИ Внутрь (в% от валового накопления основного капитала ****) 82.6 67.8 58.3
ПИИ (в% от ВВП) 116.3 116.4 111.7

Источник: ЮНКТАД — 2014.

Почему вы должны выбрать для инвестирования  Черногорию

kraljicina_plaza-565x380

проект отеля kraljicina plaza

Значимые аргументы

Черногория привлекает много иностранных инвесторов по следующим причинам:
— иностранные компании имеют одинаковые права, как национальных компаний;
— налоговая система является одним из самых конкурентоспособных в Европе (ставка 9%);
— рабочая сила является квалифицированным и заработная плата относительно низкая;
— Евро является национальная валюта;
— формальности для создания компании являются простой и быстрый (четыре дня достаточно, чтобы создать компанию);
— это стабильный демократическая страна.
Слабые места
Слабыми местами  инвестиций в Черногорию являются
— Дефицит баланса текущих операций;
— Значительная внешняя задолженность;
— Проблемы в коррупции;
— Положение в теме интеллектуальной собственности, практически не существует.
Правительственные меры для мотивирования или ограничивания инвестиций
Политика правительства приватизация привлекает многих иностранных инвесторов. Кроме того, существует реальная равноправие между черногорскими и иностранными инвесторами в стране. Правительство создало условия и фискальные меры стимулирования:
— сумма налога может быть снижена до 25% от суммы инвестиций в акции и облигации за финансовый период.
— Юридические лица вновь созданной в муниципалитете и которые являются активными в поле производства можно быть освобождены от налога на прибыль в течение первых трех лет деятельности.
Lustica_Bay_Marina_Renderings-630x354

Луштица Бей

Попытаемся понять причины и проанализировать с этой точки зрения недвижимость в Черногории для россиян в целом и, в первую очередь, ее самую замечательную часть — побережье Адриатического моря :

  •  Приватизация государственных земель в Черногории началась совсем недавно 8-9 лет  назад и только в 2004-2006 годах стала явлением на рынке недвижимости. По этой причине цены здесь пока что намного ниже по сравнению даже с соседней Хорватией, не говоря уже об Италии, Франции, Испании, Греции.
  •   Ощутимо цены на недвижимость в Черногории начали расти с 2004 года. Специалисты прогнозируют рост цен на ближайшие 2-3 года повышенными темпами на 20-30% в год до уровня среднеевропейских, а затем стабильный рост, как это неизменно и повсюду происходит с недвижимостью. По этой причине иностранные инвесторы торопятся вложить сюда средства.
  •   Политика правительства Черногории неизменна после распада Югославии и окончательного отделения Черногории от Сербии в 2006 году. Она направлена на обеспечение стабильности в стране, в том числе и путем выработки максимально возможного самостоятельного курса на базе рыночных принципов экономики.55e1ab
  •   В основе экономики лежит самое главное богатство страны — практически нетронутая цивилизацией природа. Чистейшие горные леса, реки и озера, богатые рыбой и дичью — это континентальная Черногория. Удивительное для Адриатики с ее тысячелетними цивилизациями побережье: без шумных огромных толп автомашин и туристов, с кристальной прозрачностью голубого моря и впадающих в него горных рек, с небольшими, утопающими в зелени субтропиков «камерными» городками, в которых древность почитается, а современность развивается.
  •   Мы очень во многом похожи с черногорцами, но, к счастью, не во всем. Уровень бюрократизации и взяткоемкости здесь существенно ниже, чем в России. Священное право частной собственности здесь уважается на протяжении веков и по настоящее время. Это право подкреплено законодательством Республики Черногория, а также выработанным механизмом оформления прав собственности на недвижимость в Черногории.
  •   В Черногории чувствуешь себя удивительно безопасно. Серьезная преступность и трехметровые заборы отсутствуют. В летний сезон молодежь и даже дети спокойно допоздна наслаждаются красотой Адриатики и ночных приморских городков.
  •   Черногория — единственная страна в Центральной Европе, для поездки в которую для россиян не требуется оформлять визу.
  •   Расстояние от Москвы до двух международных аэропортов Черногории в городах Тиват и Подгорица самолеты российских авиакомпаний преодолевают за 3 часа. С весны 2005 года в Черногорию 2 раза в неделю летают от 4 до 10 российских чартеров. Недалек и тот день, когда откроется регулярное авиасообщение с Подгорицей.85041252_DSC048251
  •   Самое прекрасное в стране — это черногорцы. Большинство россиян, которые побывали в Черногории после многих других стран, говорят об особом состоянии, которое возникает после первого же контакта с людьми и не покидает до отъезда. Мы здесь — дома. Совсем немного осталось стран, где нам искренне рады не за наши деньги, а потому что мы из России. Здесь мы можем говорить на родном языке и нас понимают.
  •   Что же касается религии, то Черногория, как и Россия многоконфессиональна. Основная религия — православная, поскольку титульный народ в Черногории — православные сербы. Вместе с тем ряд общин в стране с большинством мусульманского и католического населения и соответствующими религиозными институтами
  •   В Черногории вполне приемлемый, не сравнимый со среднеевропейским, уровень налогообложения владельцев земли и недвижимости в Черногории. Весьма щадящие здесь также коммунальные и другие местные платежи, налоги при продаже жилой и коммерческой недвижимости
  •   Здесь невысокий уровень зарплат и цен, поэтому стоимость нового строительства при покупке участка земли в Черногории под застройку или реконструкции купленной недвижимости существенно ниже европейской при значительно более высоком качестве строительных и отделочных работ.
  • Инвестиционные возможности источники и ссылки по Черногории

    Агентство инвестиционной помощи
    Черногорскоея Агентство инвестиционного развития (MIPA)
    Тендеры, Проекты и государственных закупок
    Тендеры информация, тендеры в Черногории
    ПРООН — Программа развития Организации Объединенных Наций, и Тендеры проектов от Черногории
    DgMarket, тендеры Worldwide
    Другие полезные ресурсы
    Министерство экономики
    Инвестиции в Черногории